지난 6월 1일 열린우리당은 건교부와의 당정협의에서 17대 핵심
공약으로 약속했던 '공공아파트 분양원가 공개'를 백지화하기
로 합의한 후 시민들의 거센 저항에 직면하자 발표 하루 만에 번
복하였다. 오랫동안 건설업계 및 건설단체 등과 긴밀한 관계를
유지 해온 정부관료들, 이들에게 휘둘려 온 건교부, 건설경기부
양에 의존해온 재경부는 여론에 밀려 부랴부랴 구성했던 주택공
급위원회의 분양원가 공개와 택지공급체계 개선방안에 대한 공
청회 개최를 앞두고 분양원가 공개 불가, 원가연동제 도입 등 업
계의견을 미리 확정 발표함으로써 공청회의 의미를 퇴색시켰다
경실련은 주택시장 안정화를 위한 다음과 같은
중장기적 대안도 내놓았다.
25.7평 이하의 중소형아파트에 대해서는 택지조성단계에서부터
아파트공급과 분양까지 공공이 주도하는 공영개발방식을 도입
하고, 25.7평 초과 아파트용지에 대해서는 최고가 완전경쟁입찰
또는 채권입찰제를 도입하여 환수된 개발이익을 임대주택 건립
등에 사용하여야 할 것이다. 보다 근본적으로는 주택의 질향상
과 수명연장 등을 위해 국제표준인 완공 후분양제를 도입하여
주택시장 안정화와 부동산 투기방지에 힘써야 할 것이다.
둘째, 공공택지의 택지조성원가도 공개되어야 한다. 20-30만원
대의 논밭이 택지가 되고 택지가 다시 아파트용지가 되어 소비
자에게 분양되기 까지 발생한 개발이익은 택지개발주체인 공기
업(토공, 주공 등)이 택지를 조성해서 건설업체에 헐값에 공급하
는 단계와 아파트건설주체(건설업체)가 아파트가 건설되지도 않
은 아파트용지를 소비자에게 분양하는 단계에서 아무런 노력도
없이 챙기고 있다. 실제로 경실련이 용인동백, 용인죽전, 파주교
하, 남양주호평 등 4개 지구의 개발이익을 추정한 결과 택지를
개발한 토지공사는 평당 원가 244만원(택지조성원가)의 택지를
건설업체에 평당314만원(택지공급가)에 판매하여 평당 70만원,
총 5,217억원의 개발이익을 챙긴 것으로 나타났다.
따라서, 택지개발주체가 어떤 단계에서 얼마의 개발이익을 가져
갔는지 정확히 알기 위해서라도 택지조성원가는 반드시 공개되
어야 하며, 이는 택지개발주체인 공기업의 투명성 확보에도 반
드시 필요하다.
셋째, 공공아파트의 분양원가는 공개되어야 한다. 주택공사, 토
지공사, 지방자치단체의 개발공사 등 공기업의 분양원가는 조
건 없이 즉시 공개되어야 한다. 주택공사, 토지공사, 지자체 개
발공사는 집장사, 땅장사를 위해서 설립된 기업이 아니라 국민
들의 주거안정과 공공복리의 증진을 위해 국민의 세금으로 설립
된 공기업이다. 또한 이들 공기업은 택지개발촉진법에 따라 토
지를 강제 수용하는 택지개발지구에서 독점적으로 사업을 진행
한다.
이미 서울시 도시개발공사가 상암지구 아파트 분양원가를 발표
하였고, 이후에도 대구, 대전, 부산, 광주, 전북 등 지자체개발공
사가 아파트 분양원가를 공개하였다. 이런 상황에서 유독 수십
년동안 주택을 건설 해 온 주택공사만이 분양자와 입주자 민원
제기 등을 이유로 아파트 분양원가 공개를 거부하는 것은 주공
스스로 도덕성과 투명성 확보에 실패하였음을 인정하는 것일
뿐 공개거부의 명분이 될 수 없으며 주공은 이미 여러 차례 소송
에서도 분양원가를 공개하라는 판결을 받은 상태이다.
또한 국민의 86%, 열린우리당 의원들의 87%가 분양원가 공개
에 찬성하였고(KBS여론조사, 열린우리당 자체 조사), 5대 정당
이 17대 핵심공약으로 공기업 분양원가 공개를 채택한 만큼 사
회적 합의도 형성되어 있다.
또한, 공기업 원가공개는 민간건설업체가 헐값에 공급받은 택지
에서 아파트 건설도 하지 않고 시행만 하여 수백-수천억 규모의
이익을 아무런 노력 없이 챙기는 것을 방지하고 비자금을 조성
하여 기업의 이익을 빼낸다는 공공연한 비밀을 밝혀내는 한편
부당이득에 대한 세금환수를 가능케하는 일이다. 따라서, 공기
업이 분양원가 공개를 미루어야 할 하등의 이유가 없으며, 주
공, 도시개발공사, 공무원연금관리공단, 군인공제회, 재향군인
회 등의 공기업은 분양원가를 반드시 공개해야 한다.
넷째, 공공택지를 공급받아 분양하는 민간건설업체의 분양원가
도 공개되어야 한다. 현 택지개발지구의 공급체계는 택지개발촉
진법에 따라 공기업이 논밭을 강제 수용하여 택지를 조성한 뒤
시세보다 저렴한 가격으로 건설업체에게만 제한적으로 공급하
는 특혜분양이다. 이는 과거 분양가규제 시 택지개발지구 지정
목적인 도시주택난 해소와 서민주거안정을 위해 시세보다 저렴
한 가격으로 택지를 공급해서 저렴한 분양가의 아파트를 소비자
에게 공급하기 위해서 만들어진 제도를 정부가 지금까지 운영해
오고 있기 때문이다.
결과적으로 이러한 제도운영은 분양가 자율화 이후 건설업체들
에게 엄청난 땅값차익을 독점하게 해주는 결과로 나타났다. 실
제로 경실련 추정결과 용인동백, 용인죽전, 파주교하, 남양주호
평 등 4개지구에서 건설업체는 택지판매 차익 평당 388만원, 총
2조8천억원 이상의 개발이익을 챙긴 것으로 나타났다. 따라서,
지금의 선분양과 시세보다 저렴하게 택지를 공급받는 등의 여
러 가지 특혜를 받는 건설업체가 분양원가를 공개하는 것은 당
연하며 이들이 챙긴 이익에 대한 세금환수와 비자금조성을 통
한 우리사회의 부패방지를 위해서도 정부가 반드시 실천해야
할 최소한의 조치이다.
최근 이헌재 부총리의 '분양원가 공개 반대, 원가연동제의 탄력
적인 운용' 발언, 재경부의 18평 아파트에 대해 1가구 3주택 보
유중과세 폐지 등 정부의 부동산 대책은 서민주거안정과 부동산
안정화가 아닌 부동산 투기조장과 건설업체 살리기에 편중되어
있어 정부가 건설업체의 대변인을 자처하고 있음을 여실히 보여
준다. 이런 상황에서 아파트 분양원가 공개는 단순히 분양가 인
하뿐 아니라 수십년동안 우리의 도시와 주택을 망가트리고 온
국민을 투기꾼으로 만들고 우리나라를 부동산 투기공화국으로
만든 주범인 선분양제라는 공급자위주의 주택정책을 페기하고,
경영내용이 비밀스러웠던 공기업의 투명성 확보, 소비자권리확
보, 건설업체의 합리적인 발전과 경쟁력강화 건전성확보 등과
건설과 주택 택지 등 부동산투기로 인한 불로소득의 비자금화
등으로 인한 우리사회의 부패를 없애고 진정 소비자가 중심이
되는 주택정책과 문화가 뿌리내리기 위해 반드시 필요하며, 부
동산 안정화를 위한 정책추진의 시발점이 될 것이다.
경실련은 아파트분양원가 및 택지공급가·택지조성원가 공개, 공
영개발방식의 택지공급체계 개선, 채권입찰제를 통한 개발이익
환수, 후분양제 즉각 도입 등을 토대로 국민과 후손을 위해 본격
적인 입법운동과 시민행동을 전개할 것이다.
경제정의실천시민연합
공동대표 김성훈 허창수
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