리모델링의 함정을 모르고
대로변을 지나다 보면 '○○아파트 리모델링 추진결정'...
'○○건설 우선협상시공사 선정' 등의 플랜카드가 여기저기 널려 있습니다.
여기에는 무시무시한 함정이 있읍니다.
먼저 리모델링의 생리와 리모델링 업자들에 대해 간단히 알려드리겠읍니다.
어느 아파트든 그 아파트에 있는 부동산 중개업자는 아파트가 15년 이상 되면 리모델링 업자를
찿습니다.
아파트에 리모델링 업자는 그 아파트가 리모델링 시한인 15년된 아파트에
집을 사서 들어옵니다.그리고 동대표회의 사람들 과반수 이상을 자기사람으로 만들고
리모델링 추진위원회를 만들어 각각 리모델링 추진위원회 감투를 주고 월급을 줍니다.
이때 부녀회라는 조직도 같이 리모델링 추진위원회에 감투를 주고 월급을 줍니다.
이 돈은 정비 업체를 선정해서 정비업체에 대여금이라는 명목과 보증금이라는 명목으로
빌리는데 이돈과 나중에 리모델링 건설업체를 선정하면서 대여금이라는 보증금 형태로
받게 됩니다.그리고 주민들의 동의는 아주 무시하고 그들만이 리모델링주택조합 창립
총회를 합니다.그리고 리모델링 주택조합에서는 건설업체에서 대여금이라는 명목으로
돈을 받고 그돈은 리모델링주택조합 임직원 월급도 주고 모든 돈을 지원받습니다.
결국 리모델링 업자,부동산 중개인,정비업체,
그아파트 동대표들,그리고 부녀회들이 건설업체로 부터 돈을 받습니다.
그러면 건설업체는 나중에 리모델링이 끝나면 건설가격을 분담금 증가라는 명목으로 주민들에게 비싸게 요구하고
건설비를 못내는 할아버지,할머니처럼 가난한 사람들은 바로 경매로 넘어가 집을 뺏기게
됩니다.그러나 능력있는 사람이나 젊은 사람은 집을 팔거나 해서 나가겠지요.
그돈이 건설비의 30%라고 합니다.그것을 리모델링업자는 같은 리모델링추진위원들과
나누어 먹고 어떤 경우는 리모델링 업자가 혼자 건설업체에서 다받아먹을 수도 있다고
합니다.
바로 할아버지 할머니들의 고혈을 먹고사는 사람들입니다.
이것이 리모델링업자의 일반적 업무입니다.
재건축 비용이 100%라면 리모델링 비용은 70%라고 합니다
그러나 리모델링이 끝날때는 리모델링 비용과 재건축 비용이 똑같이 나온다고 합니다.
30%의 건설비가 리모델링 업자들에게 돌아가는 거지요.
보통 31평형 아파트의 경우 전용면적 25.70평형이 나오고 주거공용으로 3.16평형이 나오고
현행법상공급면적은 28.86평형이고 기타공용은 2.53평형이라고 할때 종전법 공급면적이 31.38평형이라고 공급됩니다.
이것이 리모델링이 지하2층 까지 주차장 만들고 1층 외벽을 허물고 15층에 1층이 추가되어 16층으로
리모델링이 된다고 할때 41평형 아파트가 되고 전용면적 33.41평형이 나오고 주거공용으로 6.82평형이 나오고
현행법상공급면적은 40.22평형이고 기타공용은 2.60평형이라고 할때 종전법 공급면적이 42.82평형이라고 공급됩니다.
여기에 지하주차장 면적 12.59평형이 나오고 계약면적 55.41평형이 나옵니다.
여기서 건설회사는 평당 280만원이라고 선전합니다.
그러면 주민은 내가 31평형에서 42평형 아파트로 됐으니 11평형에 대한 건설비로 11평형 곱하기 280만원만 내면 된다고 생각합니다.
그러나 리모델링후 계약면적 55.41평형에 평당 280만원이라는 돈이 들어가는 것을 아는 주민은 거의 없습니다.
여기에 추가 분담금(물가,금리등 인상과 리모델링 업자들에게 줄 돈)이라는 명목으로 이라는 명목으로 건설이 끝나면 평당
380만원 이상을 요구합니다.
30%의 건설비를 놓고 싸우니 1000세대
아파트만 돼도 400-500억이라는 돈이 왔다갔다하니 목숨을 걸고 하고 선량한 입주민들은 아무것도 모르고
리모델링이 끝나면 건축비를 낼수없고 못내면 경매처분되고 집에서 쫓겨나는 것입니다.
아주 죽는 것입니다.리모델링업자는 불법,탈법을 쓰고 수단과 방법을 안가리고 조직폭력배를
동원하고 하니 입주민들은 절대 이길수 없습니다.리모델링 업자는 모든 법에 통달하고 모두 알고 있으니
당하는 아파트 주민만 그냥 죽는 겁니다.돈낼 능력없는 할아버지 할머니들은 건축비를 못내 집이 경매처분되고
집에서 쫓겨난 할아버지 할머니들은 어떻게 될까요?능력없으면 죽으라는 것입니까?
능력있는 젊은 사람들은 다 이사가고 노인들만 죽는 것입니다.
또 건축비없는 사람들은 바로 집이 경매넘어가고 집에서 쫓겨난다는 겁니다.
그러나 이것을 똑바로 알고 있는 사람은 없습니다.
자 그러면 리모델링의 함정을 알아볼까요?
첫째, 리모델링 비용이 의외로 많이 든다는 것입니다.
예를들어 전용면적 85㎡(25.7평) 리모델링한다고 하면 현 제도권에서는
30% 증축이 가능하므로 전용면적 110.5㎡(33.4평) 정도 늘어나게 됩니다.
즉, 109㎡(33평) 아파트가 149㎡(45평) 아파트로 되는 것입니다.
통상적으로 리모델링 비용이 3.3㎡당 300만원 정도 든다고 하면
총 공사비용은 얼마가 될까요?
이 질문에 대해 늘어나는 "면적 x 300만원"이라고 생각하는 경우가 의외로 많습니다.
즉, 40㎡ * 0.3025 * 300만원 = 3,630만원정도로 생각하는 분들이 많습니다.
조금 안다는 사람들은 현재면적 109㎡*0.3025*300만원=9,900만원이라고 생각합니다.
조금 더 아는 사람들은 증축면적 149㎡*0.3025*300만원=1억3,500만원이라고 생각합니다.
그래서 조금 부담스럽지만 감내해낼 수 있는 정도라고 생각합니다.
하지만 한번만이라도 시공사로부터 견적을 받아본 사람이면 알겠지만
이 모두가 오답입니다.
왜냐하면 공유면적을 고려하지 않았기 때문이다.
리모델링시의 계약면적은 전용면적+증축면적+공유면적으로 계산하기 때문입니다.
일반적으로 109㎡면적의 아파트의 공유면적이 33㎡(10평)정도라고 한다면
실제로는 계약면적은 149㎡(전용+증축면적)+33㎡(공유면적)이 되며,
공사비는 182㎡*0.3025*300만원=1억6,500만원이 필요하게 됩니다.
그럼 위의 공사비만 마련되면 리모델링할 수 있는 것인가?
절대로 그건 아닙니다.
리모델링할 기간 동안의 이주비도 필요합니다.
사람들은 일반적으로 이주비를 시공사에서 주는 것으로 착각하고 있습니다.
하지만 절대 시공사는 이익이 남지않는 장사를 하지 않습니다.
다만, 일반 금융권보다 다소 낮은 이율로 빌려주는 것입니다.
이주비는 인근 아파트의 전세값으로 계산해야 하는데요...
109㎡(33평) 아파트에 살고 있었다면 최소한 인근의 90㎡ 이상의 아파트로는
이사가야 할 것입니다.
서울 어지간한 지역의 이 정도 면적의 아파트 전세값은 2억 정도 합니다.
즉, 이주비로 최소한 2억정도는 염두에 두고 있어야 한다는 것입니다.
그럼 이주비와 공사비(3억 6,500만원 정도)만 마련되면 리모델링할 수 있을까?
그것 역시 아닙니다.
조합비와 취득세ㆍ등록세 등 부대비용도 고려되어야 합니다.
리모델링 조합만 결성되면 리모델링이 당장 진행될 줄 아는 사람들이 많은데,
주민들의 의견을 수렴하고 동의율을 높이는데 시간이 의외로 많이 걸립니다.
이 시간을 단지 사정에 따라 틀리겠지만 최소 2년, 최대 4년 정도 잡아야 하고,
리모델링 결정 후 주민들을 이주시키는데 1년 정도 소요됩니다.
그리고 공사 1년 6개월에서 2년정도...
그 기간동안 조합사무실 임대료와 조합장과 조합임ㆍ직원의 월급 등을 내야하니
최소 5년, 최대 7년 정도의 조합비를 계산해야 합니다.
취득세ㆍ등록세 등까지 감안하면 3~4천만원 정도의 부대비용이 필요할테니,
총 4억원 정도는 마련되어야 합니다.
그럼 이걸로 되는가?
그것도 아닙니다. ㅡ,.ㅡ;;;
세상살이에는 항상 변수란 것이 있습니다.
공사를 하면 추가비용이란 것이 들게 됩니다.
이건 공사견적서를 받을 당시랑 실제 공사시랑 원자재값의 증가와
인력비용의 상승등이 주 요인입니다.
솔직이 말이 좋아서 3.3㎡당 300만원이지 공사 끝날 때쯤이면
추가로 3.3㎡당 50만원 가량의 추가비용이 더 소요됩니다.
5%니 추가부대비용 8%니 하며 이상한 계산식을 붙이지만
결국은 이 비용이 3천만원 정도입니다.
따라서 109㎡에서 149㎡로 증축리모델링을 하는데 있어서,
최소한 4억 3천만원 정도의 재원이 필요하다는 이야기가 됩니다.
이 중 이주비 2억은 나중에 다시 돌려받게 되지만,
잔금을 치르고 입주하기 전까지는 이 금액이 고스란히 소요됩니다.
결국 이는 2억 5천만원 들여 방을 1개 늘리는 셈이고,
집 2채를 살 돈으로 1채만 사는 셈입니다.
리모델링으로 얼마나 대단한 집에서 살게 될지는 몰라도.....말이죠...
이것만한 낭비는 없다고 생각되네요...
둘째, 이 막대한 돈을 본인 스스로 조달해야 합니다.
재건축의 경우는 일반분양분이 있는 만큼 공사비가 그만큼 적게 들지만,
리모델링의 경우 4억 3천만원이란 막대한 자금을 모두 자기 스스로 조달해야 합니다.
물론 주택담보대출을 받을 수도 있고, 시공사가 저금리로 일반 금융권을 소개시켜준다고 해도
이자를 연 5%로만 잡아도 4억 3천만원에 대한 이자는 월 215만원입니다.
중도금-잔금 등 기간에 따라 실제로는 이보다 작겠지만, 어지간한 가정의 한달 수입을 넘죠...
입주한 뒤 남는 금액인 2억 5천만원으로 계산해도 월 125만원이고,
원리금 상환이 들어올 때는 월 250만원 정도 갚아나가야 할 것입니다.
흔히 입주하고 나서 1년 정도 지나고 나면 원리금 상환이 들어올 줄 알겠지만,
이주 후 입주까지 최대 4년이 걸릴 수도 있다는 점을 감안하면..
입주 전에 원리금을 상환해야 할 경우도 생길 수 있습니다.
그런데 가장 큰 문제는 4억 3천만원을 모두 대출받을 수는 없다는 점입니다.
일단 주택담보대출인정비율(LTV)의 제약을 받습니다.
LTV를 40%로 잡고, 109㎡ 아파트 4억 3천만원 중 2억원 정도만 대출로 감당할 수 있다는 부분이 됩니다.
나머지 2억 3천만원만큼 자신이 현금을 확보하고 있거나 사채를 끌어써야 하겠죠
그런데 여기서 문제가 하나 더 있습니다.
그것은 상당수의 가구가 기존 대출을 안고 있다는 점입니다.
기존 대출이 단돈 천만원이라도 있으면 그걸 그대로 안고 가야 합니다.
예컨대 기존 대출이 7천만원이면 이 돈을 갚은 후 대출을 받거나
이 돈을 엎어서 대출을 갈아타야 하는 만큼 리모델링에 필요한 비용도 4억 3천만원이 아니라
5억원이 되어야 합니다.
따라서, 금융비용도 이를 전제로 다시 계산해야 합니다.
과연 얼마나 있을까요?
그럼에도 불구하고 여기저기서 리모델링한다고 난리치는 걸 보면 솔직히 이해하기 어렵습니다.
셋째, 리모델링 추진 아파트는 팔기 어렵다는 사실을 아는 주민이 많지않습니다.
리모델링에 찬성하는 사람들은..
리모델링 추진 후 어느 정도 집값이 오르면 집을 팔고 떠나길 원하는 사람이 제법 됩니다.
또는 리모델링 추진하다가 비용조달이 마음대로 되지 않더라도 집만 팔면
해결될 것으로 안이하게 생각하는 사람들이 적지 않습니다.
물론 리모델링하면 늘어난 면적 만큼의 집값은 올라갑니다.
하지만 그건 내가 꼬라박은 돈만큼 집값이 올라가는 것이니 썩 남는 장사가 아니겠죠.
그것보다 더 올라갈 것을 기대하는 사람들도 있겠지만,
리모델링은 재건축과 달리 내력벽 해체 불가 등 법적ㆍ물리적 제약이 많기 때문에..
리모델링 후의 내부구조는 방만 하나 늘었다 뿐이지 기형적 구조(ex. 동굴형)가 될 수밖에 없습니다.
그래서 학군, 교통 등 다른 여건이 받쳐주지 않는 한 그 이상 오를 것을 기대하기 어렵습니다.
단가계산상 현 시세가 3.3㎡당 2천만원 이하인 지역에서 리모델링은 시세차익을 기대하기 어렵습니다.
따라서 시세차익을 노린 투자자들의 관심을 끌기 어렵다는 것입니다.
하지만 더욱 큰 문제는 4억 3천만원이나 되는 막대한 투자비용에 있습니다.
리모델링을 추진하는 집을 사는 사람은 집값만큼의 부담을 더 안게 됩니다.
예컨대 리모델링하면 집값이 오를 것이라는 착각 속에서..
리모델링을 추진 중인 집을 사게 되면, 그것도 대출 1억원을 껴서 무리하게 사게 되면..
아까 말한 대로 5억 5천만원의 대출을 얻어야 하는 문제가 발생합니다.
집을 5억 주고 산 것이라면 실제 투자비용은 9억 5천만원이 되는 셈이죠.
따라서 금융비용 등을 감안한다면 집이 7억 5천만원이 된다고 하더라도 손해인 셈입니다.
쉽게 말해 리모델링 추진 중인 집을 사는 것은 폭약을 안고 불 속에 뛰어드는 행동입니다.
제 정신을 가진 사람이라면 해서는 안되는 일입니다.
따라서 리모델링 추진 후 집값이 잠시 오르는 듯한 것은 허상이고, 착각일 뿐입니다.
집값이 얼마 오르건 간에 집을 살 사람이 없는데, 어떻게 집을 팔 수 있겠습니까?
집을 팔지 못하는 이상, 죽으나 사나 리모델링을 쫓아갈 수밖에 없다.
그런데 집을 팔 마음을 먹고 있던 사람들은 대개 돈이 부족한 사람들이기 때문에..
즉, 4억 3천만원+＠를 마련할 수 없는 사람들이기 때문에 애초에 리모델링을 쫓아갈 수가 없습니다.
이런 사람들은 리모델링 주택조합이 자기 집을 사주기를 바라겠지만,
리모델링 주택조합은 리모델링에 반대하는 주민들의 집에 대한 매도청구권은 있어도..
조합설립에 동의하고 리모델링에 찬성하는 주민들의 집을 사줄 의무가 없습니다.
유감스럽게도 이런 얄팍한 생각을 가진 주민들의 말로는 비참합니다.
시공사나 금융기관은 채무불이행을 이유로 이들 주민의 집을 경매에 넘길 수밖에 없는데,
현재 시세의 반값이나 받으면 다행이고..
그나마 반값 받은 돈도 공사비용 정산하고 나면 몇 천만원 남기 어려울 것입니다.
어설프게 리모델링에 찬성했다가 쪽박차고 자기 집에서 쫓겨나는 셈이 되는 것이죠.
그럼 리모델링에 반대하면 괜챦은가?
그것도 아닙니다.
리모델링 주택조합이 설립되고 나면 주택법 제18조의2 제2항의 규정에 의거하여..
리모델링에 끝까지 반대하는 주민은 법원의 조정 하에 조합에 집을 팔아야 합니다.
어차피 팔리지 않을 집에 대해 높은 값을 쳐줄리도 없고,
소송으로 맞장 떠봤자 몇 년간 시간만 허비할 뿐입니다.
리모델링 주택조합 설립을 막지 못하게 되면..
반대자의 운명도, 찬성하고 돈없어서 쫓겨나는 사람의 운명과 별반차이가 없게 됩니다.
공사대금 정산이 없으니 목돈은 쥐고 떠나겠지만 집 잃은 건 마찬가지고,
그 돈으로 전세나 제대로 얻을지 의문입니다.
넷째, 공사할 시공사가 없을까봐 우선협상시공사 선정을 서두르는 단지가 많습니다.
리모델링을 추진하는 아파트는 대개 저평가된 아파트들이 대부분입니다.
그러다 보니 리모델링을 추진한다고 할지라도 공사할 시공사가 없을까봐 안달이죠.
그래서 성질 급한 사람들은 리모델링 주택조합을 설립하기도 전에...
건설사와 우선협상시공사 약정을 맺기도 합니다.
그런데 이것은 악마에게 영혼을 파는 일과 다름 없다는 걸 명심해야 합니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
아파트 단지의 세대수가 500세대만 넘어서면 리모델링 사업비는 1,000억을 넘어서게 됩니다.
시행사에게 거저 주어지는 수익만도 10%정도, 100억이 넘습니다.
이런 큰 사업에 군침을 흘리지 않을 건설사는 단 1군데도 없습니다.
그래서 리모델링 주택조합이 설립되고 리모델링 추진이 결정된다면..
유수의 건설사들이 서로 하려고 덤벼들 것은 불을 보듯 뻔한 일입니다.
우선협상시공사 선정이 급한 일이 아닙니다.
정상적인 과정을 밟아 리모델링을 추진한다고 해도 앞서 말한 3가지가 문제되기 때문에..
시공사 선정은 신중에 또 신중을 기해도 모자랄 것입니다.
시공사 선정과 맞물려 금융기관 선정에도 신중을 기해야 합니다.
그러나 리모델링주택조합 추진위원회는 시공사를 선정해야 시공사로부터
대여금명목으로 계속 돈을 빌려 쓸수있기 때문에 리모델링주택조합만 창립되면 시청에서
인가를 받든 안받든 상관하지않고 시공사를 선정합니다.거의 인가도 안받고 일합니다.
돈이 있어냐 일을 할수있지만 리모델링주택조합 임직원들도 돈맛을 알아야하기때문에
리모델링 추진한다고 외부에 알리는 순간부터 집이 팔리지 않기 때문에..
조합 설립 후 리모델링 추진결정 시기도 신중하게 선택해야 합니다.
이 모든 것이 주민들의 생사(生死)와 맞물려 있습니다.
그런데 무턱대고 우선협상시공사 선정부터 하고 나면 이 모든 것이 뒤틀려버립니다.
위에서 밝혔듯이 시행사 마진율은 10% 정도입니다.
5,000억원 짜리 사업이라면 500억원의 돈이..
공사시행책임을 지라는 미명 하에 시행사에 주어집니다.
우선협상시공사는 장차 시행사가 될 확률이 100%에 가깝기 때문에..
500억원의 돈을 여유자금으로 보아 다른 용도로 활용할 수 있습니다.
예컨대 반대하는 주민들의 집을 조합 설립 이전에 미리 사둘 수도 있습니다.
리모델링이 추진되건 않건 간에 상황에 따라 다시 팔면 될 일이기 때문에 손해볼 일도 없죠.
만일 500억원의 여유자금이 확보될 것이 예상되고 집값이 3억~5억원 정도 한다면..
100~200 가구 정도를 미리 사둘 수도 있습니다.
이는 리모델링 지분을 10% 정도 확보할 뿐만 아니라..
장차 리모델링주택조합의 의결권도 10% 이상 확보하는 것을 의미합니다.
즉, 조합의 주도권을 주민 대표가 가지는 것이 아니라..
경우에 따라서는 (우선협상) 시공사가 가질 수도 있는 것입니다.
따라서 건설사가 원하는 방향으로 리모델링을 추진하거나..
자신들과 시공사 계약을 하는 데에 영향을 미칠 수 있게 됩니다.
주민들은 우선협상시공사의 의미를..
그 건설사와 먼저 협상하라는 의미 정도로 소박하게 이해할지 몰라도..
이미 시공사 계약이 체결된 것과 진배없는 상황이 될 수밖에 없습니다.
건설사는 우선협상시공사 약정을 맺은 후에 리모델링 주택조합 설립을 서두르게 될 것이고,
경우에 따라서는 자신들이 조합가입을 알선하고 나서게 될 것입니다.
조합을 설립하고 리모델링 공사가 시작된 이후에는..
자금조달이 어려워 탈락하는 주민들의 집을 싼값에 시공사가 낙찰받을 것이기 때문에..
조합에 대해 가지는 시공사의 지분율은 점점 늘어날 수밖에 없습니다.
결국 시공사 입맞에 맞는 리모델링 사업이 추진될 수밖에 없고,
추가비용은 그대로 살아남은 조합원에게 전가되게 됩니다.
건설사로서는 이 과정에서 손해볼 것이 전혀 없습니다.
자금조달 잘한 주민들에게는 돈이 되건 안되건 약속한 집을 제공하게 되고,
시공사에게는, 싸게 매수하거나 낙찰받은 집을 비싼 값에 되파는 셈이 되니 남는 장사겠죠.
팔지 못한 집을 금융기관에 담보잡히면 적어도 투자한 돈만큼은 회수할 수 있습니다.
어차피 돈은 주민들 주머니에서 나오는 것이고, 주민들이 시킨 일만 했으면 됩니다.
하지만 주민들은???
사이좋고 화목했던 마을주민들은 리모델링 찬반 때문에 서로 반목하고 싸우고,
반대하던 주민들은 집 팔고 떠날 수밖에 없고,
찬성은 했지만 돈 없는 주민들은 집 뺏기고 쫓겨나는 신세마저 되버리고 맙니다.
무사히 다시 재입주에 성공한 주민들도 방 하나 더 생겼을 뿐 남는 것이 없고,
원리금 상환이 개시되니 대출금 갚을 일이 막막하고,
친했던 이웃들은 어디론지 간 데 없고 처음 보는 주민들과 다시 교제를 시작해야 합니다.
다른 동네로 전학갔다가 다시 돌아온 아이들도 친구 없어 외롭고,
집 팔고 다른 동네로 떠나자니 몇 년간 고생한 것이 아깝게 느껴집니다.
예전에 리모델링은 '수선'을 의미했습니다.
낡은 집 이쁘게 고쳐서 새집처럼 살자는 것이 리모델링이었습니다.
그러던 것이 지금처럼 증축하는 리모델링으로 바뀌게 된 것은..
재건축 규제가 그 계기가 되었습니다.
원래는 사용검사 후 20년이 지나면 재건축을 할 수 있었는데,
언젠가부터 사용검사 후 20년(지금은 15년)이 지나면 리모델링을 할 수 있는 것으로 바뀌었습니다.
재건축으로 떼돈 버는 놈들 꼴보기 싫어서 재건축 연한 늘려서 재건축 못하게 하고,
재건축 못하게 한다고 아우성을 치니 아쉬운 대로 리모델링이나 하라고 이번에 15년으로 단축한 것입니다.
결국 쉽게 돈 버는 것을 막겠다는 정책이..
소시민들을 잡고 애먼 놈들만 배불리는 꼴이 되어버렸습니다.
그런데 언제부터 재건축이 규제되고 리모델링이 강조되었을까?
그게 아주 오래 전 일인 줄 알았더니..
2001년 9월 15일에 건축법 시행령을 개정하면서부터였답니다.
그래도 짱구가 아닌이상 리모델링을 안하니
다시 노무현 정권이 주민 2/3만 찬성하면 시청에서 리모델링 주택 조합을
인가해주도록 해놓았으니 아무나 이사가서 그아파트에 깃발 꽂고
사람 몇명 모아서 먼저 리모델링주택조합추진위원회를 만들고 정비업체를 선정한후
대여금이라는 명목으로 돈받고 주택조합설립을 설립합니다.
정비업체는 리모델링시에 나오는 고철,창틀 알루미늄 유리 등
모든 것을 보고 1억 정도를 대여금 명목으로 주택조합에 빌려준답니다.
그 다음 주택조합을 주민 40-50명 가지고 창립총회합니다.
주민 반대하면 조직폭력배 동원합니다.
온갖감언이설로 주민들을 속이기 시작합니다. 그돈은 건설사에게
우선 협상대상자로 선정해주겠다는
말하고 3억정도를 대여금 명목으로 리모델링주택조합 추진위원회에서
빌립니다.
뭐 공정거래고 뭐고 없읍니다.
리모델링법이 애매모호해서 뭐 제지할 방법도 없고?
건설사로부터 대여금이라는 명목으로 돈받고
계속하는 겁니다.
자기돈 안들어가고3-5년동안 물고 늘어지는 겁니다.입주민들에게 계속 찿아다니고 전화해서 귀찮게 하면서
리모델링 찬성하라고 합니다.
그동안은 건설사로부터 계속 돈을 받으며 리모델링추진사업을 합니다.
입주민들이 반대하든 말든요.건설사로부터 리모델링주택조합은
임직원 월급부터 모든 사용경비를 건설사로부터 받습니다.이돈은 나중에 추가분담금이라고 해서
계속적인 증가가 됩니다.
이만한 돈벌이가 어디있읍니까?
우리모두 이런 돈벌이는 빨리 시작해야 겠지요?
우리나라에서 그런짓을 제일 잘하는 곳이 "ㄷ건설"이랍니다.주민들 얼굴이 파래져요.
주민들의 얼굴이 파래지든 말든 아주 막나가는 거지요.
리모델링주택조합은 되면 좋고 안돼도 자기돈 안들어가고 돈버는데 누구나 할려고 합니다.바로 대여금이라는 명목으로
정비업체와 건설사로 받으니 꿩먹고 알먹고,도랑치고 가재잡는 것입니다.리모델링 창립총회 책자에 자랑스럽게
쓰여있는 내용입니다.
그러나 세부내용은 절대 없습니다.
그피해는 모두 입주민에게 갑니다...
당시 이 정책을 입안한 사람들은 이런 일을 짐작이나 했을지 의문이 아닐수 없습니다.
우리 아파트 단지도 리모델링주택조합 창립 2주전까지에 3.3제곱미터(평당)
280만원 하다가 3-4일전에 3.3 제곱미터(평당) 380만원이라고 하고 자랑까지 하면서
홍보물 나누어주더군요.
그리고 나서 3-4일후 리모델링조합 창립총회해서 창립되었읍니다.
조직폭력배 무지하게 동원하고 입주민들은 들어가지도 못하고
자기들끼리 찬성,찬성 하면서 공산당보다 빠르게 일사천리로 20-30분만에 창립되더군요.
조직폭력배 동원하고 입주민들은 들어가 보지도 못하게 하고
이런일이 대한민국에서 일어나고 있다면 믿으시겠읍니까?
주택조합만 설립되면 리모델링추진업자들은 정비업체와 건설사로부터 몇억씩 받습니다.
그것도 못받는 리모델링추진위원들도 있지요.재주는 곰이 부리고 돈은 주인이 받아먹는 겁니다.
그다음 건설사로부터 리모델링업자들은 리모델링사무실 운영비와 월급,모든 제반 비용과 떠값등 모두 받아가요.
건설사는 이 비용을 입주민에게 추가분담금이라는 명목으로 붙이면 됩니다.
리모델링이 될때까지 안정된 수입과 직위가 생긴 리모델링업자들은 입주민들에게 온갖 감언이설과
협박으로 동의서를 받아냅니다.리모델링 사업만 되면 400-500억이라는 돈을 건설사로부터 받을수 있으니
모든 추악한짓과 거짓말로 사람들을 속이기 시작합니다.
리모델링 결의 무효 소송을 해서 승소해도 리모델링업자들은 온갖 협박등으로 절대 물러나지 않습니다.
400-500억의 이권이 걸린 사업에 절대 안물러나지요.
바로 시공사부담 추진경비라는 명목으로 평당 약 11만원의 돈을 갈취한다고 창립총회 책자에 자랑하더군요.
전용면적과 공용면적까지 합친 총 분양면적에 평당 11만원을 곱하니 보통 500-600만원이 넘더군요.
거기다 리모델링주택조합비로 100억원이 책정되었더군요.
그렇게 계산하니 182억이라는 돈을 조합비로 쓸수있다고 하니 서로 리모델링 하겠다고 난리입니다.
법도 없으니 땅짚고 헤엄치기입니다.
그리고 또 추가분담금이라는 명목으로 계속 공사비를 부풀릴수 잇다니 참 좋은 제도 입니다.
돈벌러 리모델링 추진이나 합시다.
아파트 리모델링,재건축,재개발의 비밀
재개발,재건축 관련 불법,탈법 유형 분석 -형사연구원 자료
1. 정비계획 수립을 위한 주민제안의 인위적 유도
주택재개발?재건축사업의 출발은 광역자치단체장의 기본계획 수립에서 출발한다. 광역자치단체장이 거시적인 안목에서 관할 시?도의 기본계획을 수립하면, 그 범주 내에서 기초자치단체장이 지역특성을 살린 관할 시ㆍ군ㆍ구의 정비계획을 수립하게 된다. 광역자치단체장이 수립한 기본계획과 기초자치단체장이 수립한 정비계획을 바탕으로 주민들이 사업시행계획과 관리처분계획을 수립하여 이를 바탕으로 주택재개발ㆍ재건축사업을 추진하는 것이다. 이것이 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하에서 “도정법”이라고 한다.)상의 재개발?재건축 사업계획체계이다. 그런데 수도권과 광역시를 중심으로 한 일부 광역자치단체의 경우는 기초자치단체장이 아니라 주민들도 자율적으로 정비계획을 수립할 수 있도록 조례를 정하고 있다. [37] 주민의 자율성을 존중한다는 주민제안제도의 취지는 나쁘지 않으나, 기본계획상의 정비예정지역에서는 주민 다수의 의사와는 무관하게 개발이익만을 노린 제3자가 개입하여 주민의 의사를 왜곡하여 주민의 정비계획 제안을 인위적으로 유도하는 사례가 늘어났다. 심지어 정비기본계획조차 수립되지 않았던 안양시 재개발현장에서 정비사업전문관리업자가 10평 미만 토지소유자에게 23평 분양을 약속하며 동의서를 징구한 사례까지 나타났다.1) 또한, 개발이익과 사업성만을 노린 이러한 정비계획에 공공성이나 공익성이 담보되어 있기는 어려운 노릇이므로 정비계획의 반영을 위하여 자치단체장 및 지방의회, 지방도시계획위원회 등에 로비하거나 영향력을 행사하는 경우도 나타났다.2) 인천시 도시계획심의위원인 시위원이 부평시 주택재개발정비사업지구 지정과 관련하여 청탁을 받고 1천만원을 수수한 사례3)가 대표적이다.
2. 불요불급한 추진준비위원회 소요비용의 조합 전가
토지등소유자 과반수 이상의 동의를 받으면 추진위원회 설립이 가능하므로 추진위원회를 구성하기 위한 준비위원회가 난립하고, 준비위원회별로 사업동의서를 확보하기 경쟁이 치열해진다. 공공시행자지정신청과 추진위원회 승인신청이 경합되는 경우도 보고되고 있으며,4) 재건축사업추진위원회와 증축리모델링사업추진위원회가 병립하는 경우까지도 예상할 수 있다. 준비위원회 간의 경쟁이 치열한 것이 문제가 될 수는 없으나, 경쟁에서 앞서기 위하여 주민동의서를 매수하여 주민의사를 왜곡하는 것은 문제가 될 수 있다. 예컨대 사업동의서 확보를 위하여 정비사업전문관리업자가 외주요원(O/S)을 고용하여 동의서 1매당 15~20여만원을 지급하는 사례나 정비사업전문관리업자가 준비위원장에게 150만원의 급여를 지급하고 주민동의서 징구를 독려하는 사례가 보고되었는데,5) 주민의 [38] 동의서를 매수함으로써 주민의사가 왜곡되는 것은 물론이고 동의서 징구에 소요된 불요불급한 소요비용이 조합으로 승계되어 고스란히 조합원의 부담으로 남게 된다. 추진위원회 승인에서 탈락한 준비위원회에서 소요된 자금을 누가 부담하는가도 문제되는데, 탈락한 준비위원회 및 정비사업전문관리업자의 소요자금을 승인된 추진위원회에서 보전해준다는 주장을 전문가 심층면접조사에서 접할 수 있었다. 더욱이 탈락한 준비위원회가 비상대책위원회로 전환하여 향후 사업지연의 주요 원인이 된다는 점도 전문가 심층면접조사에서 지적되었다. 탈락한 준비위원회는 주민이 자발적으로 결성한 비상대책위원회와 달리 이권을 추구하는 집단이기 때문에 고소를 남발하고 주민의 의사결집에 혼선만을 초래할 위험이 크다. 또한 이러한 소송비용과 사업장기화에 따른 비용 역시 그대로 일반조합원에게 전가되고 있고, 결국 일반분양가 상승으로 이어진다는 지적이 있다.6)
3. 건설회사?정비사업전문관리업자 등의 음성적 자금 지원
정비계획이나 사업시행계획을 수립하고 추진위원회ㆍ조합을 운영하기 위해서는 고도의 전문성과 20억원 내외의 초기자금이 필요한데, 주민으로 구성된 추진위원회 등에 이러한 전문성을 기대하기는 어렵고, 초기자금을 개인별 갹출이나 공공의 지원을 통해 충당하는 것도 생각하기 어렵다. 그래서 건설회사, 정비사업전문관리업자, 철거업자 등이 향후 유리한 고지를 선점하기 위하여 추진위원회 설립 이전단계부터 경쟁적으로 개입하고 있다.7) 특히 향후 시공자 선정을 도모하는 건설회사가 건설산업기본법상의 영업정지 처벌을 회피하기 위하여 정비사업전문관리업자, 철거업자에게 음성적으로 자금을 지원하거나,8) 초기자금 [39] 지원의 대가로 추진위원회와 ‘정비사업 협약서’ 또는 ‘우선협상시공사 약정’이라는 명목의 가계약을 맺기도 한다는 보고도 있다.9) 심지어 정비사업전문관리업자가 위장 계열사를 설립해 건설회사로부터 금품을 수수하는 경우도 있다고 한다.10)
4. 추진위원회의 주민의사결집 무력화 시도
도정법상 주택재개발ㆍ재건축사업의 추진은 토지ㆍ건물의 소유자로 구성된 추진위원회가 주체가 된다. 그런데 토지ㆍ건물의 소유자 중에는 외지인(外地人)이 적지 않기 때문에 실제 해당 지역에 거주하는 주민과의 마찰이 적지 않다. 그래서 주민의사를 결집하기 위한 주민총회 개최에 대해 추진위원회가 주민총회개최금지가처분신청을 한 사례도 있었고,11) 아파트단지의 경우 주민으로 구성된 입주자대표회의를 장악하기 위하여 입주자대표를 매수?회유하거나 입주자대표회의 진행을 방해하는 등 추진위원회 동조자들의 불법?탈법적 시도가 계속된다는 주장도 있다.12) 물론 주민과 추진위원회 간의 갈등양상 자체가 불법ㆍ탈법인 것은 아니다. 이는 토지ㆍ건물의 소유자 위주로 시행되는 주택재개발?재건축사업의 특성상 불가피한 경우에 속하기 때문이다. 하지만 주민들의 의사결집을 무력화하기 위하여 불법ㆍ탈법적 수단을 동원하여 의사결집을 방해한다면 주민들 역시 합법적인 수단보다는 집회와 같은 법외의 수단이나 폭력?명예훼손과 같은 불법적 수단을 동원하여 방어할 수밖에 없기 때문에 결국 맞고소 사태로 이어지고 주민과 추진위원회 간의 갈등 및 주민 간의 반목 양상은 더욱 심화되게 된다.
[40] 5. 자격미달 정비사업전문관리업자의 사업 관여
상당수의 정비사업전문관리업자가 법정 자본금조차 마련하지 못해 가장납입, 자격증 임대 등의 방법으로 법인을 설립한 후, 무자격자 등을 고용하여 정비사업을 추진하고 있어 조합을 지원한다는 명목 아래 도입된 정비사업전문관리업제도가 오히려 문제점을 야기하고 있다는 것이 심층면접조사에서 자주 지적되었다.13) 정비사업전문관리업자 등록을 위하여 사채업자로부터 7억원의 가장납입 주금을 대여하여 납입을 가장하고,14) 등록에 필요한 전문인력 요건을 갖추기 위하여 면허대행업체를 이용한다는 보고도 있으며,15) 심지어 등록관청에 건당 100만원 상당의 급행료를 제공 후 4~5일 이내에 업체등록을 마무리하고, 납입자본금은 즉시 회수한다는 주장까지 있다.16) 또한 건설업체가 전직 건설업체 직원을 동원하여 정비사업전문관리업체를 설립한 후 조합을 상대로 로비하거나, 정비사업 관련 인ㆍ허가 부서에 근무한 공무원이 퇴직 후에 정비사업전문관리업체를 설립하고 행정관청에 로비함으로써 인ㆍ허가 과정에 개입한다는 주장도 있다.17)
6. 서면결의 남용 등 조합총회의파행적 운영
대개의 조합은 조합원의 수가 너무 많아 장소ㆍ시간 결정이 현실적으로 쉽지 않다는 이유로 조합원의 직접 참석을 통한 결의보다 서면결의를 선호하게 된다. 그런데 중요 의사결정 과정에서 서면결의 비율이 너무 높고,18) 서면결의서 인정범위, 접수방법, 효력 등에 대한 명확한 기준이 없어 서면결의서 매수행위나 징구비용 과다발생의 주요 원인으로 작용한다는 지적이 있다.19) 또한, 조합임원은 인터넷 등에 관련 서류[41]를 공개하고 조합원 등이 요청하는 경우 공람토록 의무화하고 있으나 처벌규정 미비로 인해 여전히 비공개하고 있는 실정이라는 보고도 있다.20) 이와 관련하여 조합의 대의원회 역시 조합임원의 의사결정을 사후추인하는 기구로 전락하여 대의원 수가 법정기준에 미달하거나 조합총회의 결의 없이 시공사 등의 업체를 선정하거나 시공사로부터 자금차입 후 대의원회에서 사후 추인하는 사례가 빈발한다는 주장도 있다.21) 아파트 준공시점에 사업잉여금이 발생하자 조합 공금 1억 8,000만원 상당을 조합임원들이 상여금 형식으로 나눠가질 수 있도록 총회를 밀어붙이기 식으로 진행한 사례도 보고된다.22) 한편, 비위와 관련된 조합임원 등에 대한 제재가 미흡하여 분쟁 및 사업지연이 촉발된다는 주장도 있다. 특히 조합임원에 대한 금고 이상의 형 확정판결시 당연퇴임토록 하고 있으나, 직무 관련 비위행위로 기소된 경우 기소사실을 조합원이 알기 어려워 해당 조합임원이 계속적으로 조합업무를 수행하는 경우가 빈발하고, 감독관청이 조합임원의 직무집행을 정지할 수 있는 근거가 없어 직무정지 소송이 민사소송으로 처리되면서 사업지연이 심화된다고 한다.23) 최근에는 조합 운영비를 본인 명의 계좌로 관리하면서 유용한 사례도 보도되었다.24)
7. 시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경을 위한 로비
시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경의 경우 참여업체 선정기준 및 절차 미비로 편법공고, 입찰방식 수시변경, 특정업체에 유리한 참여기준 제시, 금품수수행위가 빈발하고, 표준도급계약서 기피, 불공정한 계약으로 조합원에 피해가 야기되고 있다는 보고가 있고,25) 실제로도 시공자를 선정?변경하는 과정에서 금품을 요구하고 수수하는 사례는 [42] 비일비재하다.26) 검찰 수사 결과에서도 건설회사 임직원이 시공사 선정 대가로 조합장에게 5억 6천만원을 교부한 사례와 시공사 변경 협조 사례금으로 조합장에게 5억원의 금품을 교부한 사례가 확인되었다. 건설회사 임직원이 시공사 선정 명목으로 홍보요원들을 동원하여 추진위원 및 주민들에게 3억원 상당의 금품을 교부한 사례도 있다.27) 이는 민간주도 사업에만 해당하는 사항이 아니라 공공기관이 시행하는 재정비촉진사업(뉴타운사업)의 시공사 선정과정에서도 주민대표회의의 구체적 추천절차가 미비하여 특혜가 부패발생의 가능성이 높다는 보고도 있다.28) 심지어 특정 회사가 시공사로 선정되게끔 조합총회 등에 조직폭력배를 동원한다는 언론기사도 있었다.29) 이러한 경향은 철거업자의 선정ㆍ변경과정에 있어서는 더욱 심화된다.30) 검찰 수사 결과에서도 조합장이 관할 경찰서의 정보보안과 소속 경찰관, 건설브로커 등과 결탁하여 철거업자에게 철거시공권을 제의하겠다고 제의하여 그 대가로 총 5억원을 수수하는 한편 룸살롱?안마시술소 및 동남아 동반여행 등의 접대를 받고, 시공사 사업소장 역시 이들 철거업자에게 금품을 요구하여 사례금을 수수한 사례가 확인된 바 있다. 특히 사건 관련 경찰관 및 건설브로커는 2개 이상의 철거업자에게 금품을 수수해 오다가 그 중 한 업체가 선정되자 선정된 업체로 하여금 다른 업자에게 그간의 로비자[43]금을 변제하게 하였다고 한다.31) 이외에도 조합장 및 정비사업전문관리업자가 공모하여 원사채취권 및 배관설비공사 수주 청탁 명목으로 3억 6천만원 상당의 금품을 수수한 사례, 같은 명목으로 건설브로커가3억원 상당의 금품을 수수한 사례, 사업소장이 아파트 공사현장의 함바식당 운영권 수주 알선?청탁 명목으로 3억원 상당의 금품 및 향응을 제공받은 사례도 확인되었다.32) 심지어 주택재건축사업의 경우 조합이 직접 감정평가업체를 선정하므로 그 과정에서 금품수수행위 등이 발생한다는 주장도 있고,33) 이외에도 감리, 토목공사, 섀시공사, 폐기물처리, 식당운영 등과 관련한 용역업체 선정과정에서의 비리는 비일비재하다.34)
8. 사업편의 제공 명목의 로비
금품수수는 참여업체 선정 과정에서만 이루어지는 것이 아니라 선정된 이후에도 조합분쟁이나 주민민원 해결 등의 사업편의 제공 명목으로 이루어진다. 검찰 수사 결과 건설회사 간부가 아파트 분양대금에서 6억원 상당의 비자금을 조성한 후 조합장에게 사업 편의 제공 청탁 명목으로 3억 5천만원 상당의 금품을 제공한 사례, 조합장, 조합임원 및 고문변호사가 공모하여 조합 분쟁을 해결해준다는 명목으로 건설회사 사주로부터 110억원 상당의 금품한 사례, 건설회사가 250억원을 대출받도록 알선하고 브로커가 2억원을 수수한 사례가 확인되었다.35)[44] 조합과 건설회사 등 참여업체가 유착하여 설계변경 등을 통하여 계약금액을 부풀리고 리베이트 및 업체 부담 경비를 사업비에 전가하는 경우도 많고,36) 검찰 수사 결과 철거업체의 청탁을 받고 철거공사비를 증액해주는 대가로 조합장이 철거업체로부터 1억 2천만원을 수수한 사례, 조합 감사가 전자제품 납품계약을 위임받은 것을 기화로 납품업체 직원 등과 공모하여 계약서 금액을 부풀리고 그 차액을 취득한 후 그 일부를 조합장 및 조합임원에게 뇌물로 공여한 사례 등도 확인되었다.37)
9. 공직자 대상 로비
담당 공무원이나 심의위원을 대상으로 한 로비도 비일비재하다.38) 검찰 수사에서도 도시계획위원으로 선정된 위원이 건설회사로부터 건축심의를 잘 봐달라는 대가로 고급 자동차 등 4,200만원 상당의 금품 수수한 사례, 담당 공무원에 로비하여 재건축 승인을 빨리 받게 해주고 용적률을 높여달라는 청탁과 함께 건설브로커가 조합장에게 1억 6천만원을 수수한 사례 등이 확인되었다.39) 공무원에게 아파트 분양권을 제공했다는 언론기사도 있다.40) 심층면접조사에서는 구청장에 대한 로비가 중요하다는 의견이 있었고, 실제로도 조합장과 구청장 간의 부적절한 관계가 문제된 사례나41) 건설회사에서 시?구의원에게 [45] 뇌물을 건넨 사례가 기사화된 바 있었다.42) 심지어 국회의원 연루 의혹도 언론에서 접할 수 있다.43)
10. 정비사업전문관리업자의 조합비리 개입
정비사업전문관리업자가 사업에 대한 행정적ㆍ기술적인 자문보다는 시공사 선정에 주도적으로 개입하는 등 사업 이권 관련 부패행위의 연결고리 내지 허브(hub) 역할을 한다는 사실이 심층면접조사에서 가장 많이 지적되었다.44) 실제로도 검찰 수사 결과 정비사업전문관리업체 대표가 건설 브로커와 공모하여 건설회사로부터 시공사 선정을 위한 사전 준비자금 15억원 상당 금품을 제공받은 사례, 정비사업전문관리업체 대표가 다수의 홍보요원들을 고용하여 특정 건설회사가 시공사로 선정될 수 있도록 홍보하면서 시공사 선정 부탁 명목으로 추진위원 및 주민들에게 3억원 상당의 금품을 교부한 사례가 확인되었다.45) 정비사업전문관리업자와 업무협약을 체결한 변호사, 감정평가사, 회계사가 소송 등의 업무를 독점하고 리베이트를 조합에 제공한다는 주장도 있다.46) 이와 관련하여 전문 브로커가 추진위원회의 자문위원이 되어 정비사업전문관리업 등록 없이 조합에 시공사 선정 등의 자문을 해주고 특정 정비사업전문관리업자가 선정되도록 하는 대가로 2,400만원 상당의 금품을 수수한 사례도 확인되었다.47)
[46] 제3절 분석 결과의 함의
이상 살펴본 바와 같이 주택재개발ㆍ재건축사업 추진과정의 불법ㆍ탈법유형으로는 ① 정비계획 수립을 위한 주민제안의 인위적 유도, ② 불요불급한 추진위원회 소요비용의 조합 전가 및 주민의사 왜곡, ③ 건설회사ㆍ정비사업전문관리업자 등의 음성적 자금 지원, ④ 추진위원회의 주민의사 결집 무력화 시도, ⑤ 자격미달 정비사업전문관리업자의 사업 관여 등의 유형을 도출하였고, 주택재개발ㆍ재건축사업 운영과정의 불법ㆍ탈법유형으로는 ⑥ 서면결의 남용 등 조합총회의 파행적 운영, ⑦ 시공자 등 참여업체 선정ㆍ변경을 위한 로비, ⑧ 사업편의 제공 명목의 로비, ⑨ 공직자 대상 로비, ⑩ 정비사업전문관리업자의 조합비리 개입 등의 유형을 도출하였다. 도출된 불법ㆍ탈법유형은 재개발ㆍ재건축 관련 전문가가 아니라고 할지라도 누구나 짐작할 수 있는 사실들이고, 재개발ㆍ재건축이 아니더라도 우리 사회 어디에서나 쉽게 접할 수 있는 장면이다.
굳이 고생스런 심층면접조사를 통하여 그 진위를 확인해볼 필요가 없을 정도였다. 소관 부처인 국토해양부, 서울특별시청, 부산광역시청, 송파구청 등 지방자치단체, SH공사 등 공공기관, 관련 연구기관과 협회, 검찰?경찰, 심지어 건설회사까지도 이러한 상황에 대해 충분히 인식하고 있었고, 재개발?재건축에 문외한인 주민조차도 이러한 상황을 짐작하고 있었다. 그래서 이러한 공지(公知)의 사실을 연구결과로 내놓는 것이 부끄럽기까지 할 정도이다. 그런데 더욱 부끄러운 것은 전문가 대부분이 이러한 상황을 인식하고 있으면서도 그 누구 하나 근본적인 해법을 제시하지 못한다는 점이다. 별것 아닌 건설브로커조차 수억 원대의 사례금을 받을 정도라면 재개발?재건축 과정에서의 발생하는 모든 로비자금이 천문학적 규모일 것이라는 정도는 누구라도 예상할 수 있을 것인데, 그 규모조차 추정할 수 없다. 더욱이 조합장 등 조합임원, 건설회사, 정비사업전문관리업자, 공직자들이 대놓고 불법과 탈법을 자행하고 있지만, 주민과 조합원들은 알면서도 속수무책으로 당할 수밖에 없다. 참여정부와 현 정부 모두 재개발?재건축에 대한 근본대책을 내놓기 어려웠던 이유를 이해할 수 있는 대목이다.
이와 관련하여 심층면접조사에서 접한 많은 재개발?재건축 관련 공직자들은 주택재개발?재건축사업이 불법과 탈법으로 흐를 수밖에 없는 이유를 ‘주민과 건설회[47]사의 이욕(利慾)’에서 찾고 있었다. 건설비리의 가장 큰 피해자인 조합원들이 입으로는 ‘건설비리 타파’를 떠들면서도 자그마한 개발이익에 눈이 멀어 재개발?재건축현장의 부조리를 눈감아주기 때문에 상황은 더욱 악화된다는 것이다. 즉, 건설회사가 직접정범이라면 주민은 교사범 내지는 방조범이 된다는 시각이다. 심지어 전적으로 주민의 탓이므로 조합 주도 방식의 현행 추진체계를 근본적으로 재고해야 한다는 시각도 있었다. 반면 심층면접조사에서 접한 많은 주민들은 이들 사업이 불법과 탈법으로 흐를 수밖에 없는 이유를 ‘조합장과 건설회사의 이욕 및 감독관청의 방관’에서 찾고 있었다. 이권에 눈먼 일부 주민이 주민들끼리의 분쟁을 촉발하고, 건설회사는 이에 편승하여 손쉽게 치부(致富)하며, 감독관청은 이를 알면서도 수수방관하여 무사안일(無事安逸)을 도모한다는 것이다. 즉, 조합임원이 직접정범이라면 건설회사는 교사범, 감독관청은 방조범이 된다는 시각이다. 특히 상당수의 주민들은 조합임원의 잘못을 지적했고, 조합임원은 비상대책위원회의 개입을 원망했다. 한편, 심층면접조사에서 접한 건설회사 관련 전문가들은 이들 사업이 불법과 탈법으로 흐를 수밖에 없는 이유를 ‘주민과 지방자치단체의 이욕 및 정부의 무지(無知)’에서 찾고 있었다. 이욕에 찬 주민들은 대부분 현금청산으로 실속을 챙기고 떠나 뒤에 남은 건설회사가 사실상 금융비용을 모두 감당하게 되니 건설회사의 재무구조가 악화될 수밖에 없고, 개발이익에 눈먼 지방자치단체들이 공사 등을 동원하여 민간사업에 뛰어드니 건설회사가 설자리가 없다는 것이다.
또한, 정부가 공익적 성격을 가지는 재개발사업을 무리하게 재건축사업과 엮어 도정법을 제정하면서 주택재개발?재건축사업 모두 방만하게 운영될 수밖에 없고, 검증되지 않은 정비사업전문관리업 제도를 도정법에 도입하여 사업의 혼탁상만 가중시켰으며, 건설회사를 도정법상 수급자의 지위로 격하시켜 건설회사가 로비에 의존할 수밖에 없다는 것이다. 즉, 범인은 알 수 없으나 적어도 건설회사는 피해자의 입장이라는 시각이다. 물론 모두의 주장에 일리가 있고, 이들의 시각을 비난할 수만은 없다. 어쩌면 모두가 피해자일 수도 있다. 그러나 그 누구도 스스로를 원흉(元兇)이라고 생각하지 않았다는 점만은 안타깝다. 그래서 개발사업에서 이해의 다툼을 완벽하게 해소할 수 있는 [48] 장치는 역사상 없었으며,48) 사업 자체가 분쟁에 친할 수밖에 없음에도 불구하고 발생된 분쟁을 벌하는 것은 더 큰 분쟁의 원인이 될 수 있다49)는 결론을 피할 수 없을지도 모른다. 그러나 분쟁은 예방(豫防)으로써 최소화할 수 있고, 이해관계는 조율(調律)을 통하여 합의에 이를 수 있다. 법과 제도의 목적을 분명히 세우면 요건과 절차는 어긋남이 없는 법이고, 당사자의 역할을 정립하면 그 책임도 명확해지는 법이다. 이에 이하에서는 도정법상 주택재개발?재건축사업 제도 관련 규정을 본질적인 관점에서 철저히 검증함으로써 요건과 절차의 허점과 맹점을 도출하고, 국가?지방자치단체, 주민, 건설회사 등 세 추진주체의 역할을 검증함으로써 책임소재를 명확히 하고자 한다.
- 각 주 -----
1) 국가청렴위원회, 청렴국가 실현을 위한 제도개선 사례집, 2007, 198쪽.
2) 전연규/김종보, “?주택재개발?재건축 분야 투명성 제고를 위한 제도개선 방안?(국가청렴위원회 2006.12월)의 소개”, 도시개발(도시개발연구포럼), 2007. 1, 9쪽.
3) 경기일보, “재개발지구 지정 관련 청탁 적발”, 2006년 9월 13일자.
4) 전연규, “사업시행자의 지정에 대하여”, 도시개발(도시개발연구포럼), 2006. 7, 23-24쪽.
5) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽. 관련 기사로는 경향신문, “매일 10만원?승용차…재개발?재건축 ‘뇌물잔치’”, 2006년 8월 3일자 세계일보, “‘아줌마 부대’가 특정 건설사에 시공사 선정 로비”, 2006년 8월 4일자 헤럴드경제, “재개발 비리 압수수색 업계 ‘비상’”, 2007년 2월 8일자 뉴시스, “서울 보문동 재개발?재건축 비리, ○○건설 직원 ‘기소’”, 2007년 5월 21일자.
6) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 200쪽 전연규/김종보, 앞의 글, 13쪽.7) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 198쪽.
8) 전연규/김종보, 앞의 글, 9쪽. 관련 기사로는 서울신문, “‘징검다리 로비’ 재건축비리 기승”, 2006년 11월 28일자 연합뉴스, “건설사 정비사업체 자금지원 첫 유죄판결”, 2007년 6월 22일자.9) 남은경, “주택재개발?재건축사업의 탈법적 추진?운영에 대한 주민민원 사례분석 및 근본적 해결방안”, ‘주택재개발?재건축사업 운영 건전화 방안’(제2회 전문가초청 워크샵 자료집), 한국형사정책연구원 건설사업연구팀, 2008. 10. 14, 67쪽. 이렇게 맺은 가계약은 조합총회에서 추인받는 절차를 거쳐 정당성을 확보하고, 이후 본계약으로 이행된다. 관련 기사로는 뉴시스, “서울 보문동 재개발?재건축 비리, ○○건설 직원 ‘기소’”, 2007년 5월 21일자.10) 연합뉴스, “100억 이상 오간 ○○건설 ‘수주비리’”, 2007년 7월 26일자.
11) 최영동, “재개발추진위원회관련, 주민총회개최가처분금지사건을 마치며”, 도시개발(도시개발연구포럼), 2006. 6, 21쪽.12) 관련 기사로는 오마이뉴스, “납치에 감금까지…재건축이 뭐길래”, 2006년 3월 10일자 mbn TV, “또 재건축 비리…수원 우람아파트”, 2006년 5월 4일자.13) 같은 생각: 대검찰청 보도자료, “재개발?재건축 관련 비리 단속 수사 결과”, 2006. 8. 3, 9쪽. 관련 기사로는 연합뉴스, “충남경찰 재개발 수주비리 2명 구속”, 2007년 6월 11일자.14) 대검찰청, 앞의 보도자료, 6쪽.15) 강정규/정경숙, “도시및주거환경정비법상 정비사업전문관리업의 법제도적 개선에 관한 고찰”, 토지공법연구(한국토지공법학회) 제30집, 2006. 3, 191쪽.
16) 전연규/김종보, 앞의 글, 11쪽.17) 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.18) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽.19) 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.
20) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199-200쪽 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.
21) 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽.
22) 대검찰청, 앞의 보도자료, 8쪽.
23) 전연규/김종보, 앞의 글, 12-13쪽.
24) 문화일보, “재건축 비리에 128명 집 잃을 판”, 2008년 8월 2일자.25) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽.
26) 세계일보, “재건축 비리, 사업자 선정때 금품살포 최다”, 2005년 4월 25일자 동아일보, “캐면 나오는 재건축 비리…서울 독산동 조합장등 3명 영장”, 2005년 6월 1일자 동아일보, “재개발 재건축 비리의혹…대형 건설사 5곳 압수수색”, 2005년 6월 3일자 동아일보, “재개발-재건축 비리 127명 무더기 적발”, 2006년 8월 4일자 뉴시스, “‘재건축?재개발비리’, 수십억 살포 ○○건설 상무 구속”, 2006년 12월 22일자 뉴시스, “‘재개발 지리’ 시공사 선정 대가, 뇌물”, 2007년 2월 22일자 뉴시스, “‘재건축 비리’ ○○물산 법인?간부 기소”, 2007년 8월 10일자 연합뉴스, “재건축?재개발 비리 8명 적발”, 2008년 7월 16일자 뉴시스, “아파트재건축 시공사 선정 비리 전 조합장 구속”, 2008년 8월 1일자.27) 대검찰청, 앞의 보도자료, 3쪽.28) 국가청렴위원회, 앞의 사례집, 199쪽 전연규/김종보, 앞의 글, 10-11쪽.29) 내일신문, “조폭, 재건축 시공사서 수십억원 받아”, 2005년 6월 17일자 국민일보, “[재개발 비리?잡음 여전] 총회장앞 ‘어깨’들 조합원과 몸싸움”, 2005년 7월 15일자 뉴시스, “검찰, 구월주공 재건축 아파트 ‘뇌물잔치’ 등 비리 적발”, 2008년 2월 27일자.30) 연합뉴스, “‘무악 재건축 비리’ 조합장 등 19명 사법처리”, 2005년 6월 8일자 YTN, “인천 아파트 재건축비리 7명 붙잡혀”, 2005년 6월 28일자.
31) 인천지방검찰청 부천지청 보도자료, “부천중동주공아파트 재건축사업 관련 수사결과(중간) -5명 구속기소, 1명 불구속기소-”, 2005. 6. 15.32) 대검찰청, 앞의 보도자료, 5-6쪽.
33) 전연규/김종보, 앞의 글, 11쪽.
34) 연합뉴스, “창원 반송1단지 재건축조합 철저한 수사 촉구”, 2005년 4월 13일자 내일신문, “조폭, 재건축 시공사서 수십억원 받아”, 2005년 6월 17일자 YTN, “재건축 조합장 등 20억 ‘꿀꺽’”, 2005년 10월 6일자 동아일보, “화곡동 재건축 ‘검은돈 잔치’…조합장은 12억 꿀꺽”, 2005년 11월10일자 서울신문, “공무원 110명 재건축비리 연루”, 2005년 11월 10일자 한국일보, “‘비리王’ 재건축 조합장”, 2005년 11월 18일자 뉴시스, “검찰, 구월주공 재건축 아파트 ‘뇌물잔치’ 등 비리 적발”, 2008년 2월 27일자.35) 대검찰청, 앞의 보도자료, 5-6쪽. 이외에도 노컷뉴스, “잠실 3단지 ‘재건축 비리’ 관련 조합장 구속영장”, 2005년 6월 27일자 서울신문, “공무원 110명 재건축비리 연루”, 2005년 11월 10일자.
36) 전연규/김종보, 앞의 글, 14쪽. 관련 기사로는 세계일보, “성산동 재건축비리, 5억대 뇌물 주고 수백억원 챙겼다”, 2005년 4월 12일자 연합뉴스, “‘무악 재건축 비리’ 조합장 등 19명 사법처리”, 2005년 6월 8일자 YTN, “서울 대방동 재건축 비리 4명 입건”, 2005년 6월 23일자 YTN, “○○, ‘재건축 비자금’ 또 드러나”, 2005년 11월 10일자 동아일보, “청계천 재개발 비리 종합세트…건설사간부-조합장 등 영장”, 2007년 6월 27일자.37) 대검찰청, 앞의 보도자료, 4-5쪽.38) 세계일보, “성산동 재건축비리, 5억대 뇌물 주고 수백억원 챙겼다”, 2005년 4월 12일자 내일신문, “조폭, 재건축 시공사서 수십억원 받아”, 2005년 6월 17일자 연합뉴스, “자양동 재개발 비리 31명 적발(종합)”, 2005년 9월 20일자 서울신문, “공무원 110명 재건축비리 연루”, 2005년 11월 10일자 연합뉴스, “‘청계천 비리’ 양○○씨 항소심도 징역5년”, 2006년 2월 8일자 뉴시스, “재건축 비리 조합장?임직원?공무원 등 무더기 적발”, 2007년 8월 14일자.39) 대검찰청, 앞의 보도자료, 4쪽.40) 문화일보, “또 재건축 비리”, 2005년 6월 3일자.
41) 세계일보, “구청장?재건축조합장 ‘부적절한 골프’ 물의”, 2005년 7월 21일자.42) 동아일보, “재건축업체, 구의원에게도 3000만원 뇌물”, 2005년 3월 20일자 이데일리, “‘대림 재건축 비리’ 건설사 간부등 5명 구속”, 2005년 5월 19일자 연합뉴스, “마포 재건축조합 설립인가 비리 수사(종합)”, 2005년 6월 12일자 내일신문, “서울시의원 포함 재건축비리 적발”, 2005년 10월 25일자.43) 연합뉴스, “강동 재건축조합비리에 前의원 연루의혹”, 2005년 3월 8일자 문화일보, “재건축 비리 업체 임원 현역의원 8명에 후원금”, 2008년 3월 3일자.44) 같은 생각: 전연규/김종보, 앞의 글, 12쪽 서울신문, “[재건축은 ‘비리백화점’](상) 조합?컨설팅사 검은 고리”, 2005년 4월 26일 헤럴드 생생뉴스, “뇌물이 120억…재건축?재개발 비리사슬 끊을까”, 2006년 8월 3일자.45) 대검찰청, 앞의 보도자료, 3쪽, 6쪽. 이외에도 YTN, “인천 아파트 재건축비리 7명 붙잡혀”, 2005년 6월 28일자 대전일보, “대전 10억대 재건축 비리”, 2005년 7월 7일자.
46) 전연규/김종보, 앞의 글, 11쪽.47) 대검찰청, 앞의 보도자료, 6쪽.48) 장성수, ‘주택재개발?재건축사업 운영 건전화 방안’(제2회 전문가초청 워크샵 자료집) 토론문, 한국형사정책연구원 건설사업연구팀, 2008. 10. 14, 102쪽.49) 유삼술, “재개발?재건축사업에 있어 부조리 근절을 위한 제도개선방안”, ‘주택재개발?재건축사업 운영 건전화 방안’(제2회 전문가초청 워크샵 자료집), 한국형사정책연구원 건설사업연구팀, 2008. 10. 14, 100쪽.
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